IL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

 

 

 

                                                      IL CONTRATTO PRELIMINARE 


Il contratto preliminare non ha una specifica nel nostro codice civile, ma la giurisprudenza si limita a considerare che abbia la stessa forma del contratto definitivo. Possiamo però evincere le sue caratteristiche da due articoli del codice ovvero il 1351 e il 2932 il primo art. cita appunto il fatto che il contratto preliminare abbia la stessa forma che la legge prevede per il contratto definitivo mentre il secondo articolo fa riferimento all'obbligatorietà delle parti ad adempiere all'accordo preso. Possiamo quindi definire il contratto preliminare di compravendita come il contratto con il quale le parti si impegnano e si obbligano a stipulare il contratto definitivo. Data la sua definizione, ora passiamo nel concreto a vedere la forma contrattuale. Il mediatore immobiliare solitamente ha dei moduli ufficiali (perche depositati alla camera di commercio per obbligatorietà a garanzia di trasparenza verso il cliente) che possono differire da agenzia ad agenzia. L'agenzia può anche far redigere una proposta per poi stipulare un ulteriore contratto preliminare, oppure una proposta che diviene alla conoscenza dell'accettazione da parte del proponenete, contratto preliminare. Io personalmente preferisco la seconda ipotesi anche perchè qualunque pattuizzione scritta va comunque registrata con il pagamento delle relative imposte. Il contratto preliminare quindi dovrà essere compilato con: dati di venditore ed acquirente, dati identificativi dell'oggetto di compravendita, prezzo di acquisto, caparra confirmatoria ed eventuali altri versamenti, data di sottoscrizione, data ultima per il rogito ed informazioni utili per il passaggio del diritto di proprietà che occorreranno poi per il contratto definitivo di compravendita o atto notarile. Il contratto preliminare è vincolante per le parti ad adempiere agli obblighi che si sono dati, nessuno vieta però in futuro di modificare le pattuizioni prese ma solo su volontà di entrambe le parti, le quali prima di sottoscriverlo dovranno avere piena coscienza e conoscenza di tutti gli obblighi e pattuizioni. Ricordo in ultimo che il contratto preliminare deve essere registrato all'agenzia delle entrate con il pagamento delle relative imposte che verranno pagate in percentuali diverse a seconda che nel contratto ci sia indicato un versamento di caparra o di acconto prezzo o entrambi. Queste imposte su base percentuale verranno poi recuperate in fase di definitivo mentre la quota che non viene recuperata è quella fissa pari ad euro 200.

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